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来源:瞰华东苗野|发自上海 又一位重量级国企掌门人在反腐风暴中落马。 “公司董事长蒋曙杰被查,暂由陈庆江代行法定代表人、董事长工作,继续维护好生产经营秩序。”8月20日,上海城投(集团)有限公司(下称:上海城投)发布公告。 在此2日前,上海市纪委监委公布消息,上海城投党委书记、董事长蒋曙杰涉嫌严重违纪违法,目前正接受纪律审查和监察调查。中央纪委国家监委网站同步转发了蒋曙杰被查的消息。 这位2017年起执掌上海最大城市建设投资企业的掌门人突然落马,震动了上海政商两界。 上海城投表示,截至目前,公司各项业务均正常运转,预计上述事项不会对公司生产经营、财务状况及偿债能力产生重大不利影响。 今年7月,中央第六巡视组进驻上海市,开展2个半月左右的巡视,此轮巡视将紧盯权力和责任,紧盯“一把手”和领导班子,紧盯群众反映强烈的问题。 巡视组剑指“关键少数”,蒋曙杰被查正是发生在这一敏感时期,随着调查深入,上海城投这座庞大的城市运营巨头,或将迎来前所未有的风雨时刻。风暴突至,掌舵人落马 8月18日下午,上海市纪委监委以一份不足百字的通报投下反腐重磅消息,蒋曙杰涉嫌“严重违纪违法”,通报内容简短却字字千钧。 旋即,上海城投“一把手”被查的消息瞬间传遍全网。 61岁的蒋曙杰是江苏苏州人,拥有正高级工程师职称。从政府部门到国有企业,蒋曙杰的职业生涯贯穿了上海城市建设的关键领域。 公开信息显示,他曾任上海市建设和交通委员会副主任、上海市建设和管理委员会副主任等重要职务。2017年4月开始执掌上海城投,在此之前,他于2016年4月担任上海交运集团股份有限公司党委书记、董事长。 作为上海最大的政府投融资平台之一,上海城投资产规模超7000亿元,业务涵盖路桥、水务、环境、置业四大板块,承担了全市80%以上的重大工程建设任务。 在蒋曙杰被查前三天,他最后一次公开露面是在集团上半年经济运行分析会上,强调要“确保完成全年目标任务”。此次调查的具体原因尚未公布,但正值上海城投多个百亿级项目推进的关键节点。 蒋曙杰并非上海城投近期唯一被查的高管。2024年12月2日,上海城投原副总裁胡欣涉嫌受贿一案,已由上海市监察委员会调查终结,移送检察机关审查起诉。胡欣被上海市人民检察院第一分院依法以涉嫌受贿罪逮捕。 值得一提的是,今年5月16日,蒋曙杰与国盛集团原副总裁陈为、仪电集团董事长毛辰等共同为上海市属国企首单存量R4地块并购盘活项目—“城投宽庭徐汇社区”启幕。三个月后的8月11日,陈为涉嫌严重违纪违法被查,7天后蒋曙杰被查。 上海市纪委监委的通报仅用40余字披露了调查决定,却足以让这家承担城市核心功能的国企面临严峻考验,上海城投的反腐风暴可能才刚刚开始。增收不增利,地产承压前行 在上海城投的众多子公司中,上市企业城投控股的表现尤为引人关注。 2024年,城投控股交出了一份“增收不增利”的成绩单,实现营业收入94.32亿元,同比增长268.6%;归母净利润仅为2.43亿元,同比下降41.58%。 细分财务数据更为清晰地揭示了公司面临的困境。公司毛利率同比下滑25.75个百分点至14.54%,主要原因是结算项目受制于房地联动价毛利率偏低。房地产业务毛利率同比下降19.7个百分点至14.97%,其中上海区域结转毛利率为13.95%;二是投资收益同比减少2.65亿元。 城投控股的业绩很大程度上依赖其明星项目露香园,这个与豫园、日涉园并列为上海三大名园的历史风貌保护项目,已成为上海顶级豪宅的代表。 2002年,上海市政府将露香园区域改造任务交给黄浦区政府和上海城投,2009年露香园一期开工,露香园二期于2021年开工。 2024年,得益于露香园二期项目入市以及长宁区青溪云邸、杨浦区兴华里等项目热销,城投控股实现签约销售额177.33亿元,同比增长116%。 中指研究院分析认为,相比大幅增长的营业收入,城投控股近年净利润持续下降。未来开发板块需把握开发节奏,聚焦销售和回款,做好项目提前谋划和布局,同步稳资金、稳增量。 但露香园“托举”并非长久之计。从规划来看,露香园二期可售住宅部分涉及A、B、C、D四个地块。截至2025年4月23日,露璟庭(露香园B地块)已售175套,去化率约为98.87%;香境里(D1高层)已售83套,去化率约为97.65%;A地块(露香园·天誉)已售90套,去化率约60%。 市场人士认为,从城投控股的销售结构来看,露香园二期销售占比较大,但因该项目二期可售货值不多,剩余房源主要以230平方米为主。再叠加其他项目签约率不高,直接导致城投控股今年上半年销售额萎缩,比如水尚华庭项目去化率只有24.03%。 2025年上半年,城投控股实现签约销售面积2.7万平方米,同比下降47%;签约销售额30.8亿元,同比减少62%。 华泰证券认为,结算放缓导致业绩低于预期,市场供应放量导致去化趋缓是城投控股面临的风险。 尽管市场环境不佳,城投控股在拓储上仍保持积极态度。2024年在沪总拿地金额达到99.9亿元,位列上海房企拿地金额榜第二位,仅次于招商蛇口。 2024年10月,城投控股以约70.8亿元拿下黄浦区小东门街道6幅地块。这些地块位于上海老城厢区域,毗邻豫园、城隍庙和外滩BFC,起拍价高达69.8亿元。 按照7.92万平方米总建筑面积计算,起拍楼板价达8.8万元/平方米,比一街之隔的豫园股份联合蚂蚁集团拿下的7.2万元/平方米的福佑“地王”还要高。 此外,城投控股还承接了闵行区浦江镇杜行老街“城中村”改造和华漕镇诸翟“城中村”改造等多个项目。截至2024年末,城投控股待开发土地建筑面积约82万平方米,其中90%位于上海。 “上海城投控股在土地获取和政策资源协同方面具有显著优势,考验的是市场化开发与运营能力。”华东某房企内部人士认为,这些地块开发体量大,项目总投资金额也大,对城投控股的土地消化和自主“造血”能力都提出了挑战,在规划上也对操盘手的全局视角与协调能力构成考验。 市场人士认为,目前土储可以支撑城投控股未来一段时间的推售计划,但从上半年销售趋势看,市场仍需警惕下行风险。“上海豪宅热销并不意味着去化快,项目去化需结合区位、价格、产品等多重因素,城投控股需在现有项目开发和去化上面多下功夫。” 开源证券给予城投控股买入评级,认为其销售规模有所下降,但待售项目充裕。需警惕上海销售市场下行及公司城市更新拓展不及预期的风险。 随着蒋曙杰被查,上海城投正站在发展的十字路口,也为城投控股继续前行增添了不确定性。这家上海国企能否在行业逆周期中实现真正突破,考验的是管理层在当前市场环境下的应对之道。   责任编辑:石秀珍 SF183

“一把手”落马!上海城投行至十字路口
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