2025-09-07 12:05:34 6,957次浏览

  来源:野马财经 存量盘活,考验意志与能力。 8月25日,A股地产板块迎来久违的狂欢。时隔半年,万科A(000002.SZ)盘中再度触及涨停,最终涨幅9.15%,报收于7.16元/股,市值854.2亿元。 此前上一个周五晚上,万科刚刚公布2025年半年报。行业人士指出,万科A在财报发布后第一个交易日股价出现大涨,一方面是股市对房地产支持政策的积极回应,另一方面,也是对万科最新财报中释放的积极信号的认可。 盘活存量资源 加快轻资产转型 今年上半年,房地产行业继续“止跌回稳”,商品房销售降幅有所收窄,全国商品房销售金额同比下降5.5%,降幅较上年同期收窄19.5个百分点。 从万科来看,财报显示,2025年上半年,万科实现营业收入1053.2亿元,实现归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元。上半年按期保质完成了超4.5万套房的交付,通过“城市兴交付”主题行动持续升级交付服务品质;实现销售金额691.1亿元,回款率超过100%;持续开展大宗交易,完成13个项目交易,签约金额64.3亿元;积极推进存量盘活,实现回款57.5亿元,近三年累计盘活项目64个,涉及可售货值约785亿元;经营服务类业务上半年全口径收入284.2亿元,同比增长0.6%,经营效益保持在行业细分领域前列。 中期业绩披露后举行的分析师会议上,万科表示,万科开发业务体量庞大,在近几年高速发展的过程中,沉淀了部分难以短期变现的资源,面对当前形势,盘活这部分资源对万科来说格外重要。“存量盘活工作十分考验我们的意志与能力。”来源:罐头图库 万科表示,从资源总量来看,截至2025年中期,公司未结算的待开发项目、在建项目和存量土地合计建面超过6000万方,在积极盘活和有效供应下,仍可维持一定的在建和存货规模。在投资上,除了长期坚持的量入为出策略,公司拿地还是会强调资源质量的持续改善。一方面,公司会以更高标准挖掘增量投资机会,聚焦在客户和市场基础好的片区、投资回报好且公司有把握兑现的项目;另一方面会通过资源盘活方式转化一部分土地,持续改善公司现有的资源结构和分布。 盘活存量资源的同时,万科的轻资产转型也在稳步推进,上半年经营服务业务稳健增长。 万物云实现营业收入181.68亿元(含向万科集团提供服务的收入),同比增长3.1%。在存量市场中新获取114个住宅服务项目,其中通过首创“弹性定价”模式,新拓项目22个;累计服务4408个住宅项目,上半年住宅业务收入同比提升10.1%,其中,业委会委托项目收入同比提升29.4%。截至上半年末,蝶城数量从年初的666个增长至683个。 租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入18亿元,同比增长4.1%。上半年,作为全国最大的集中式公寓提供商,泊寓新获取1.16万间房源,净新增开业0.71万间。其中成都香投泊寓大丰甫家社区,涉及房源2151间;合肥海泊泊寓九龙租赁社区拥有房源933间,均实现开业即满租,体现了泊寓在大型租赁社区方面领先的操盘能力。截至上半年末,泊寓共运营管理27.3万间长租公寓,开业19.8万间,服务企业客户超6200家。所管理的租赁住宅中,有超过13万间纳入保障性租赁住房。截至上半年末,泊寓出租率93.3%,出租率持续保持市场领先。不仅如此,今年上半年,泊寓还发挥自身运营优势,盘活本集团及外部国资国企项目12个,房间数超8300间。 商业业务(含非并表项目)实现营业收入41亿元。截至上半年末,累计开业179个商业项目(不含轻资产输出管理项目),建筑面积1034万平方米。商业业务整体出租率93.2%,同比提高0.3个百分点。上半年商业业务整体客流同比增长7.8%,销售额同比增长7.2%,整体坪效同比增长7.6%,各项经营指标稳中向好。 此外,物流仓储业务(含非并表项目)实现营业收入20.7亿元,同比增长6.7%。其中冷链收入10.7亿元,同比增长23%。今年上半年,万纬物流累计开业项目约150个,可租赁面积1045万平方米,其中高标库可租赁面积844万平方米,冷链可租赁面积201万平方米,高标库稳定期出租率86%,冷链稳定期库容使用率74%,相比去年同期稳中有升。同时,库内运营、运输等服务收入同比增长42.9%。 当前,万科在经营上仍面临阶段性压力。但万科表示,尽管如此,相信在各方支持下,依托万科优秀的人才队伍和品牌、突出的产品研发和迭代能力,以及在多个赛道上领先的经营服务能力,公司一定能走出低谷、迎来转机。“房开业务持续承压,存量资产盘活持续贡献新增项目。”在中金公司看来,万科物流、长租公寓运营资产质地优秀,进一步盘活可能值得关注。图源:罐头图库 以时间换空间 上半年,万科稳步推进改革化险工作,逐步消化风险,但公司亦表示,彻底化解仍需“以时间换空间”。 自去年宣布“瘦身”以来,万科持续推进资产去化补充现金流。 财报显示,今年上半年,万科实现销售面积538.9万平方米,销售金额691.1亿元,在15个城市销售金额排名前三。新开项目中,温州璞拾云洲、成都都会甲第、成都锦上扬华、天津东庐等多个存量盘活项目首开去化率达到9成及以上,赢得市场认可;库存项目方面,集团针对现房、尾盘、车位、商办实行销售品类专项管理,年初现房实现销售176亿元,准现房销售183亿元,车商办销售81亿元,上半年实现69个尾盘项目清尾。 另外,今年上半年,万科持续开展大宗交易,完成13个项目交易,签约金额64.3亿元。下半年,资产出售还在持续推进。今年7月,媒体报道称,万科以14亿元将上海金桥万创中心项目出售,接盘方国资背景的昆山市众六资产管理有限公司,成交单价为18000元/平方米;今年8月,北京万科又发布《我司持有北京翠湖国际项目部分资产对外出售公告》,计划出售翠湖国际项目8号楼办公产品5层及地下仓储1层,底价合计约1.2亿元。图源: 罐头图库 此外,公司在上半年内努力争取融资,合并报表范围内新增融资和再融资达249亿元(不含股东借款)。第一大股东深铁集团的支持也非常给力。“截至目前,大股东累计向公司提供了近240亿元的股东借款,真金白银帮助公司缓解流动性压力。”万科管理层表示,未来,在政策端的引领,金融机构的支持,国资大股东的力挺,合作伙伴的助力之下,依靠自身的努力,公司有信心、有能力应对挑战,全力以赴争取妥善化解到期债务。 财报显示,截至半年报披露日,万科已顺利完成243.9亿元公开债务偿还,2027年之前已无境外公开债到期。此外,截至2025年中期,万科未结算的待开发项目、在建项目和存量土地合计建面超过6000万平方米。如果能够积极盘活和有效供应,即便放慢拿地节奏,未来仍可维持一定的在建和存货规模。 今年上半年,房地产调控政策延续“止跌企稳”基调,自然资源部、财政部3月份印发《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》,支持运用专项债开展土地储备工作,调节市场存量土地规模;央行5月下调政策利率0.1个百分点、降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点,住房按揭利率降至历史最低水平,进一步刺激住房消费需求释放;各地一系列利好政策亦持续跟进。多方聚力之下,房地产市场“止跌企稳”预期持续增强。在此背景下,以“底子厚”著称的万科,在行业人士看来,随着市场活跃度好转,轻资产转型下经营效益的逐步提升,仍然有望“穿越周期”。 你对万科还有哪些了解和看法?

时隔半年再度触及涨停,万科喊出“以时间换空间”
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