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8月以来已有多地出台新一轮楼市优化政策。 临近楼市传统的“金九银十”,各地再一次祭出楼市优化政策。 8月25日,上海接棒北京楼市新政,出台了涉及限购、公积金、信贷、税收等多项新政,整体导向与北京类似,即“核心区严控、郊区松绑”,挖掘住房购买力、降低置业门槛,为势头有所减弱的市场注入一针“强心剂”。 在当前楼市节点,一线城市带头松绑楼市调控,有切实的行业必要性。今年二季度开始,全国楼市出现新情况,新盘去化率下滑,即便是京沪内部分化也很明显,郊区库存压力较高。对此业内人士称,“再保持强压政策意义不大”。 而京沪步调一致的新政将有何效果?专家表示,在“金九银十”关键节点到来前,一线城市发布利好政策,有利于楼市止跌回稳巩固成效。 一线城市“放房票” 作为全国楼市的“高地”,北京、上海调控政策松动备受关注。 半月前,楼市调控一向最严格的北京,打响了新一轮政策“第一枪”。以五环为分界线,京籍居民家庭、连续缴纳社保或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭,购买五环外商品住房,将不再限套数。成年单身人士和居民家庭执行同样的限购政策。 这一重磅政策,成为近年来北京优化调控之路上,松绑力度最大的一次。 与此同时,北京在公积金政策上多方面发力,扩大公积金贷款支持范围。若在北京市无住房,但全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的,由认定为二套房调整成首套房;提高二套房公积金贷款最高额度,支持提取公积金支付首付款。 “新政定位精准,锚定成交及库存集中区域。”天风证券表示,今年前7月,北京新房销售套数中五环外占比超80%,二手房五环外成交占比超50%。针对成交热点区域精准施策,有望推动观望及增量需求入市,同时规避短期炒作行为。 北京“打样儿”后,业内认为其他一线城市有望跟进,房地产将再次进入政策刺激行情。 果不其然,8月25日上海出台楼市新政,在限购政策上“复刻”北京的做法,针对户籍居民家庭和满足条件的非户籍居民家庭,放开外环以外的购房套数限制。 这一政策同样基于库存逻辑。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,目前,上海外环外新房库存占全市的70%;同时,外环外二手房库存挂牌量占比达到近40%。 因此,放宽上述区域的购房套数限制,旨在激活多套房购置需求,消化市场库存。在李宇嘉看来,这对于新市民在外围购置第二套、为父母购置养老房产等,都有一定效用。 放出大量“房票”的同时,上海在公积金政策上也多重发力,其中对多子女家庭购置首套房的扶持力度最大,叠加计算从192万元提高至216万元,基本可以覆盖全部贷款。公积金既可以提取作为首付款,提取后也不影响贷款额度。 除了与北京步调较为一致的政策,上海新政进一步降低居民购房成本,明确不再区分首套、二套住房商贷利率,同时完善房产税政策,整体力度较北京略大,政策范围更广。 盘活郊区库存 京沪相继放宽楼市调控,背后是房地产“止跌回稳”的成效需要进一步巩固。 今年以来,中央及地方发布利好的脚步不停歇,据中指研究院统计,前7个月,全国各地共出台房地产相关政策超370条。楼市也在政策托举下有企稳迹象,上半年全国新房和二手房交易总量同比增长。 不过,进入下半年后,楼市修复的进程有所放缓。 从多项行业数据看,前7月房地产市场持续深度调整。1~7月份,全国房地产开发投资53580亿元,同比下降12.0%。房地产开发企业房屋施工面积,以及房屋新开工面积、房屋竣工面积等行业指标,同比表现也均为下降状态。 从最直观的新建商品房销售额看,今年前7月该数据为4.96万亿,同比下降6.5%。回望历史高峰,2021年时,全国新房成交金额曾冲上18万亿量级。四年时间过去,新房交易规模已明显下降,各地房价也在集体探底中。 即便是市场较为坚韧的京沪,楼市也并非无差别回温,区域分化较为明显。 国信证券表示,从二手房边际挂牌价看,北京房价在上一轮楼市新政后,即2024年11月初开始“止跌”,但自今年3月后,房价又有所下滑,市场热度短暂回到2024年9月新政之前的水平。但随着北京8月8日“定向”调整限购后,部分高库存板块的去化压力将有所缓解。 再看上海,相较于全国绝大多数城市,上海拥有较为稳定的楼市,市场波动幅度较小。不过上海市场也存在分化。亿翰智库表示,今年以来,上海核心板块的项目会被争抢,而位置没那么核心的项目,则可能“人气不足”,因此在一些区域继续保持限制性的政策意义不大。 克而瑞也表示,上海外环外一直是新房供应和成交的主力,但库存压力也较明显。截至2025年7月末,上海新建商品住宅库存面积733.21万平方米,其中外环外库存面积约561.65万平方米,占比76.6%,以近12个月商品住宅流速看,去化周期17.6个月。 效果逐步释放 本轮新政前,北京曾数次“小步慢跑”放松调控,包括通州双限松绑、取消离婚购房限制、五环外多买一套、落地517政策、以及影响更大的降首付比例等“930政策”。 数据显示,去年“930”新政后,北京楼市交易量明显提升。2024年10月~12月,北京二手房月度网签量均达到1.7万套以上,整个四季度二手房成交量同比增长约60%。“去年930新政,是市场低谷期时给出的重磅政策,新政效应明显、持续时间较长。” 相较以往,北京本次放松力度不算小,市场也给予了一定积极反响。 据业内机构,新政对提升市场活跃度有一定作用,部分楼盘到访和二手房小区带看略有增加。从网签数据看,8月9日~8月22日,北京新建商品住宅成交套数1504套,环比增长约41%,同比下降23%;二手住宅成交6439套,环比增长11%,同比基本持平。 记者了解到,北京新政出台的首个周末,是市场情绪最热的时候。 据龙湖观萃方面透露,8月9日、10日项目的看房量,日均突破110组,环比提升超35%;周末合计成交8套,环比提升100%,其中5套均为首访成交。另一五环外的项目龙湖·宸翰,8月9日单日来访量环比增超50%,政策释放出一定改善需求。 业内认为,随着楼市传统的“金九银十”临近,新政将在一定程度上助力市场回稳。 除了京沪,其他城市也在“因城施策”,将房地产“止跌回稳”作为重要任务。8月份以来,天津、西安、苏州等地相继发布稳楼市政策,涉及优化住房公积金、推动住房“以旧换新”、存量商品房收购、购房补贴等多个方面。 华泰证券表示,房地产中长期“止跌回稳”的基础正在构建,不过全面达成仍需要时间。展望后续,政策的发力方向还可能包括:稳定房价预期是第一步;更有效地激活购房需求;优化收储发力去库存;关注城市更新资金来源。 李宇嘉表示,目前政策集中在降成本、降门槛等方面,边际上会有一定效果,但考虑到目前的楼市供应、尤其是二手房挂牌量较大,居民买房挑选空间大,有绝对低价的捡漏心态,楼市企稳还需要宏观基本面好转支撑。

一线城市开闸“放房票”,新一轮政策为“金九银十”护航
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