2025-09-06 06:05:20 3,940次浏览

  □ 本报记者 张守坤  据公开报道,近日,福建福州仓山区某小区地下车位收费问题引发纠纷,部分业主以堵门方式表达诉求,导致公共秩序混乱。该小区地下停车场出入口一度堵车近9小时。  原来,该小区原先免费的车位,突然在7月1日开始收费,包月350元/月(车位租金280元+70元管理费)或按实时收费封顶20元/天,这让不少未买车位的业主一时间难以接受。  《法治日报》记者近日采访及查阅公开资料发现,不少小区都曾因停车费变更问题发生过纠纷。有业主质疑,“小区停车费定价有标准吗”“物业公司调整停车费不经过业主同意,发个通知说改就改,合法吗”?  广东深圳某小区业主郝先生表示,近年来他们小区停车费每年都会上涨。今年7月,已经从之前的100多元/月上涨到300元/月。他们向物业公司询问涨价原因,对方的回复一直都是“因为管理成本上升,所以价格不得不上涨”。  “物业公司说小区停车涨价合理合法,但每次都是涨完价后贴了通知我们才知道,这是不是不符合要求?”郝先生说。  因小区停车费突然翻了一倍,也没有给业主任何理由,四川成都某小区的王女士于今年8月4日通过12345反映“物业公司随意涨价停车费”的问题。3天后,区市场监督管理局表示,小区停车收费属于市场调节价范畴,经营者有自主定价权,且现场已公示价格。双方发生停车收费矛盾纠纷,可向属地街道、社区申请搭建平台调解,也可向人民法院起诉,维护自身合法权益。  据报道,前不久,北京丰台某小区有业主收到物业公司最新通知,因不接受新的停车费涨价方案,其承租多年的车位已被转租给其他业主。原来,2023年底,物业公司突然针对小区内120余个车位发布新的收费方案,包括长租和短租两种方式。针对短租,地库架空层车位由原本的每月每个450元上涨至950元,半露天车位由每月每个150元上涨至700元。当时,多名业主据理力争,经过多方协商后物业公司代表承诺价格不变。然而,今年物业公司再次通知说要涨价。  目前,小区40余名业主正计划通过召开业主大会以及诉讼等方式,厘清120余个车位的产权归属问题,同时也对物业公司单方面涨价行为进行抵制。  记者注意到,一些小区停车费大幅上涨甚至高达三四倍,多是物业公司一纸通知公示涨价。  小区停车费价格到底应由谁来决定?  北京大成(上海)律师事务所合伙人、全国住房城乡建设领域“总对总”诉调对接调解员陈思介绍,小区停车费定价权因产权不同而有区别。业主共有车位,如小区地面停车位,占用业主共有的道路或其他场地,定价权由业主大会或业主委员会行使,物业公司无权单方面决定。若物业公司擅自提高收费,侵害业主共有权。开发商或产权人所有车位,如地下车库,可由产权人自主定价,但需遵循“合理、公开、费用与服务水平相适应”原则,且不得损害业主合法权益。  “原则上实行市场调节价,无统一最高限价,但部分省市保留政府指导价,超指导价收费无效。如北京需要参照《北京市物业管理条例》进行相关定价和车位管理,超出指导价最高限的收费无效,有关部门应对其进行查处。”陈思说。  在陈思看来,停车费规则需遵循“合理、公开、与服务水平相适应”原则。目前来看,涨价的合理原因包括成本驱动(人力、设施维护)和服务增值(新增服务、补足低价)两类。首先是成本驱动型涨价,人力成本上升,如物业安保人员工资、社保缴纳标准提高等因素;设施维护升级,如停车场照明、消防系统改造、充电桩增设等情况。其次是服务增值型调价,如新增24小时专人值守、充电服务等项目;原收费远低于现行政府指导价,或因税费政策变更导致综合成本上升(补足历史低价)。  首都经济贸易大学法学院教授翟业虎认为,变更停车费,对于有业委会的小区,由专有部分面积占比2/3以上且人数2/3以上业主参与表决,并经参与表决的双过半业主同意,物业公司单方涨价无效。业主可向住建委举报程序违法,向物价管理部门举报超政府指导价收费,情况严重的可以以侵害业主共有权等为由提起诉讼。未成立业委会的小区,停车费变更应由物业公司与已入住业主协商决定,并在物业服务合同中约定,提前公示,不能单方面决定。  记者注意到,同一小区,停车费标准不同的情况也时有发生。  今年7月30日,在没有任何通知的情况下,北京朝阳某小区针对外来临时车辆停车费用大幅上涨,从原先的1元/2小时变为2.5元/15分钟。  今年6月30日,广西柳州某小区调整停车收费标准,小区业主车辆露天停车场免费停放,租户车辆、临时车辆扫码交费或按月收取(露天停车费100元/月),地下停车业主80元/月,其他车辆150元/月。“虽然差别不大,且每月收费并不贵,但业主和我们都没有购买车位,为什么停车费会不一样。”有租户表示质疑。  有物业公司工作人员告诉记者,停车从免费变收费或者收费涨价,一大原因是为了避免外来车辆挤占车位。  在北京瀛和律师事务所律师杨海看来,同一个小区停车位因建设成本、位置、面积大小、租赁时长等不同,是可以存在不同的停车费规则的。  在陈思看来,小区公共停车位对业主与非业主使用人实行差别对待具有正当性,其核心目的是保障业主优先使用权。为遏制占用现象、提高周转效率、保障小区安全秩序、维护业主权益,小区物业公司有权在政府指导价及公示规则内,对外来车辆设定更高临停价或按小时计费。为公平分配稀缺资源,可对小区内部车辆进行首辆与多辆、业主与非业主的划分,实行阶梯或差别收费,但自治规则需平等适用于全体业主并依法公示。  受访专家认为,停车费涉及业主核心利益,需通过“多方参与、流程合规、信息透明”的机制达成共识。  杨海说,要建立常态化沟通渠道,保障业主知情权。建议调价方提前公示成本与理由,比如近年停车管理的成本明细、对比人工、维护、能耗等管理成本增长幅度、涨价后的费用是否用于设施升级、与周边小区的价格对比表等,让业主了解“为何涨、涨多少合理”。同时召开专项协商会议。由调价方组织业主、物业公司、开发商等召开会议,现场解答业主疑问,对涨价方案进行讨论。  陈思提议,政府层面而言,应当完善指导价动态调整机制,根据成本、供需优化价格标准;推动立法明确“成本透明、质价相符、市场协商、共治监督”原则,强制公开定价全流程,建立“业主表决—政府备案—社会监督”闭环管理体系。  翟业虎建议,应强化业委会的“桥梁”作用,业委会作为业主代表,应通过问卷、网络调研等形式主动收集业主意见,梳理核心诉求,再与物业公司协商。必要时可以引入第三方审核管理成本真实性,避免虚构成本。谈判结果需向全体业主公示,接受监督。

小区停车费大涨,岂能物业公司一方说了算
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