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房地产公司正借助轻资产业务转型。 一个去化艰难的“滞销盘”,经房企代建盘活后,四个月便实现清盘。近日,远洋集团与媒体交流轻资产业务时,讲述了青岛一项目的代建案例。 远洋集团是一家老牌房企,目前正在推进债务重组工作。在这一“主线任务”之外,据管理层透露,代建业务已经成为公司重要的发力方向。上半年,远洋建管新拓项目33个,签约面积562万平方米,行业排名第八。 不仅是远洋,目前无论是已出现资金危机、地产主业收缩的房企,还是稳健的央国企,都不约而同地将目光投向“轻资产”。其中,“代建”以其相对清晰的盈利模式、庞大的潜在市场,已经成为房企的“兵家必争”之地。 过往高杠杆、高周转的“重资产”时代,房企拼的是资金实力、风险控制,如今转向“乙方”角色后,更重视专业能力、服务输出,最关键的是要“凭本事吃饭”。转型之路上,远洋这家老牌房企的“解题”思路是什么?“凭本事吃饭” “代建业务已经成为公司的重要发力方向。”近日,远洋集团副总裁赵建军对第一财经等媒体表示。 远洋集团成立于1993年,2007年在港交所主板上市。一如业内其他同行,这家有央企背景的房企,过往主业是住宅开发、不动产运营及相关领域。如今,集团明确将代建业务作为重要发力方向,背后发生了什么? 赵建军表示,远洋代建业务经历了不同的发展阶段。“早在20年前开始,远洋已零星开展代建项目,主要为股东方和政府机构提供代建服务”,代表项目包括北京规划展览馆、中国人寿金融中心、凯晨世贸中心等。 自2022年开始,房地产行业形势发生巨大变化,各类房企都亟需寻找出路。 期间,远洋陆续落地了十几个代建项目,且“效果都还不错”,这让管理层看到了突围方向。“现在回头看,前20年的代建是自发、带有随机性的;2023~2024年则进入主动调整期,开始主动作为谋发展。”赵建军表示。 中指研究院最新数据显示,2025年上半年,远洋集团旗下代建品牌“远洋建管”新拓项目33个,签约面积562万平方米,一二线城市项目占比接近九成,新签规模从TOP20提升到行业第八位。 值得注意的是,当前入局代建的房企非常多,竞争日趋激烈。数据显示,百强房企中已有八成布局代建,且资源正向头部企业集中。随着赛道变得拥挤,房企获取项目的难度加大,行业已然开启“淘汰赛”模式。 在激烈的竞争环境下,远洋如何拓展新项目、实现竞争优势? 赵建军阐述了远洋拓展代建项目的三个思路:一是,在现有业务基础的主力城市,发挥优势找到突破口;二是,寻找同行未能成功推进的项目进行突破;三是,集团通过扁平化管理,直接深入一线“诊疗”项目。 不过,“大象转身”不易,传统房企要实现业务转向,思维方式、管理模式等都需要根本性的转变。 在赵建军看来,以前房企做重资产开发,甲方的主导性强,核心是控风险、拼资金;而做代建最难也最重要的,是具备“乙方”思维,一线人员要为委托方服务,集团则需为一线提供支持,重心从管理转向服务和协同。 “相较于重资产,代建的路径更清晰,就是凭本事吃饭。”他认为,传统开发业务受内外部环境影响大,而代建成败依赖于团队的自主性和专业性。尽管房地产还在调整期,但大量复杂项目需要代建方激活,市场需求依然存在。 目前,代建业务在远洋内部越来越受重视。赵建军表示,“各方都很支持远洋做代建,希望我们稳定团队、提升能力和品牌影响力。” 转型为“项目医生” 与传统开发业务相比,轻资产代建的最大优势,便是自有资金投入低。远洋方面也表示,代建业务原则上不投入资金,即便需要资金参与,也会寻求合作方或金融工具解决。 看起来,房企做代建不沉淀资金,通过输出专业能力赚钱,且市场上国资、城投、部分民企也有需求,是一门行得通的好生意。但当参与者越来越多时,代建费便不那么好赚了。 中指研究院数据显示,上半年,行业中代建管理费率在1%~3%之间的项目,占比高达81.7%;其中,代建管理费率仅在1%~2%之间的项目,占比为50.5%,较2024年底增加7.8个百分点。 明源地产研究院称,当前行业竞争加剧,代建利润率明显下降,一些企业为了抢占商机,不惜动用“恶性”竞争手段打压对手,部分企业甚至会故意压低代建费,不惜以亏损为代价,将行业带回“低价中标”的老路。 对此远洋强调,在项目投标时会坚持两个原则:一是不盲目追求最低价,二是根据不同项目类型制定差异化方案。谈及代建业务发展目标,赵建军态度务实,“先让它健康成长,不设定不切实际的目标,逐年增长即可”。 对委托方而言,代建的核心价值是带来“增量”,即通过房企“项目医生”般的运作,将深陷亏损或停滞的项目盘活,实现“扭亏”或显著“减亏”。 青岛繁花里项目便是案例之一。这个位于青岛市北核心区的项目,曾因去化艰难被称为“僵尸盘”。四年时间里,前后更换过4个营销代理团队,但去化一直不佳。远洋接手后,调整产品定位,集中资源做好首开,四个月便实现清盘。 目前,远洋建管新增的代建项目中,有大约七成是住宅业态。其中不少是金融机构委托,盘活的出险房企项目,并在政府监管部门支持下,最终实现顺利交付。 “远洋与多家AMC有长期合作。”公司管理层表示。AMC通常折价收购具有优质底层资产、但陷入困境的项目债权,再联合远洋这类专业代建方进行后续开发运营,最终实现资产价值修复与收益获取。 “公司最近在成都、武汉、重庆等地,陆续承接和跟进了一些民企项目,基本都是来自金融机构委托。”赵建军称。随着房企化债需求持续释放,金融机构持有的大量抵押物亟待处置,在未来两三年,不良资产处置规模会快速放大。远洋已具备法务、金融、代建、资产管理等综合能力,接下来要抓住市场机会。 此外,代建的“战场”远不止于住宅。业内如旭辉建管,此前便公开表示,构建了住宅、商办、长租公寓等全业态解题能力。远洋也表示,轻资产在集团内部并非单一概念,而是覆盖住宅、商业、不动产、物业、养老、物流仓储、数据中心、地产基金等全业态。在应对城市更新等复杂工程时,能提供系统性解决方案。 在业内机构看来,随着行业持续调整,房企正集体向轻资产转型,从单纯的地产开发转向“轻重并举”,进入以产品、管理、服务为核心的时代。组织架构扁平化、业务轻型化,将是房企新的发展趋势,有利于降低企业负债,实现快速转型。责任编辑:石秀珍 SF183

从甲方转向乙方,老牌房企远洋在代建市场如何解题?
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