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营收翻了40倍,股东应占净利却不如19年前。 近日,绿城中国(03900.HK)公告了2025年中期业绩,这是中交系老将刘成云空降接任董事会主席后交出的首份“成绩单”。 这份中期业绩报告显示,绿城中国的期内营收、毛利双双下滑,公司股东应占净利润仅为2.1亿元,相比去年同期的20.45亿元,跌近90%。 2.1亿元的数据,创下绿城中国自2006年在港交所上市以来最低中期净利润纪录。 绿城中国上市首年,即2006年,绿城中期收入为12.10亿元,公司股东应占净利为2.57亿元。如今,绿城的半年度营收是当年的40多倍,但净利润还不如19年前。 公司股东应占净利暴跌 绿城中国近日披露的中期业绩报告显示,截至2025年6月30日止的半年度,其营收为533.68亿元,同比下降23%;毛利为71.59亿元,同比下降21%;期内净利为12.11亿元,同比下降64%;公司股东应占净利润为2.10亿元,同比下跌近90%。 对于营收、毛利、净利全面下滑的情况,绿城中国在业绩报告中解释称,下降的原因为结转不均,主要受到了2025年上半年交付节奏分布不均影响,上半年结转面积同比下降了22.7%,这导致了收入的同比下降。 此外,绿城中国称,公司今年积极推动长库存去化,2025年中期计提了相关资产减值损失19.33亿元,进而影响了股东应占利润。 去年,在绿城中国前董事会主席张亚东执掌绿城的最后一年,该公司的净利润就已腰斩,尽管年营收达到1585亿元,但股东应占利润仅有15.96亿元,同比下降49%。 在今年3月31日召开年度业绩发布会前夕,绿城中国突然“换帅”,来自中交体系、任中交集团的党委常委和副总经理的刘成云接替张亚东,出任绿城中国董事会主席一职。 从中报披露的数据来看,“换帅”暂时未能挽回绿城业绩下滑和净利润大跌的颓势。 不过,撇开盈利问题,仅从销售端来看,近年来拼命拿“地王”的绿城,仍是地产住宅开发行业中为数不多还能玩高周转模式的代表。 中期数据显示,今年上半年绿城取得总合同销售约人民币1222亿元,跃升至行业第二,其中自投项目销售约人民币803亿元,权益销售额约539亿元,位列行业第五;上半年新增35个项目,总建面355万平方米,预计可售货值达907亿元,位列行业第三位。 绿城中国称,上半年回款率达到96%,有力支撑了项目再投资,上半年首开项目平均去化率达到80%,较去年同期提升2个百分点。 从财务角度看,账面银行存款及现金(包括抵押银行存款)约为人民币667.95亿元,为一年内到期借款余额的2.9倍;债务结构方面,短债占比为16.3%;由于有央企大股东背书,其总借贷加权平均利息成本为3.6%,较2024年同期的4.0%下降40个基点。 少数股东拿走了大部分利润 近年来,地产行业风云变幻,头部房企座次已经有了极大改变,按照全口径销售额计,有“地王收割机”之称的绿城中国已坐稳行业前三。 然而,尽管销售额、营收、新增土储都位于行业前列,融资成本也比照央企水平,但绿城的净利润水平却一直与其规模以及实力地位不匹配。 2006年绿城中国在港交所上市,交出的第一份中期业绩中,其营收为12.10亿元,公司股东应占净利为2.57亿元。而现在,绿城的半年营收已是当年的40多倍,但公司股东应占净利润竟然比19年前还少了几千万。 绿城的净利润为何如此低? 从今年的中报来看,绿城的销售开支、行政开支、财务费用、税项不仅没有增长,而且都在大幅下降。其中,行政开支为15.23亿元,同比下降了9.9%;销售开支为10.57亿元,同比下降6.1%;利息开支为29.53亿元,同比减少了7.45亿元;税项则同比少了3个多亿,从13.49亿元降至10.26亿元。 按理说,绿城从上述几项中省下不少钱,其净利润也该有所上升,然而事实并非如此。 对于净利的下滑,从半年报中可以看出有如下几个原因。 首先,其分占合营企业业绩亏损为4.19亿元,分占联营公司业绩盈利为1.49亿元,合计亏损了2.7亿元,较去年同期增加亏损0.6亿元。不过,这只是一个很小的因素。 在若干资产的减值亏损计提与拨回一项中,绿城中国称,公司基于谨慎性原则,对部分物业进行了减值测试,根据测试结果,本期计提非金融资产减值亏损17.17亿元,这相比去年同期,多计提了近3亿元。 此外,该公司还结合预期信用损失减值模型结合应收款对象、账龄等因素,计提减值亏损2.16亿元。这主要是因为房地产市场下行,对应收合营企业和联营公司款项计提减值所致。 此外,公司股东应占净利仅为2.10亿元,还与绿城中国的非控股股东权益占比过高有关。 中期报告显示,绿城中国期内溢利为12.11亿元,但是非控股股东权益拿走了10.01亿元的净利润,所以上市公司股东所占净利仅剩下2.10亿元。这意味着非控股股东拿走了83%的净利润。 而在去年同期,非控股股东拿走的净利润占总数的比值为38%。 今年,在绿城中国营收、毛利以及净利润均有下滑的情况下,非控股股东拿走了更多比例的净利。 截至2025年6月30日,绿城中国的资产净值为1193.23亿元,其中绿城中国普通股股东应占权益为355.71亿元,同比略有下滑,而非控股股东权益则为837.52亿元,同比上升8.5%。 这里的非控股股东权益,即少数股东权益,少数股东分走大部分利润在房地产行业早已屡见不鲜。有业内人士认为,少数股东权益和少数股东损益科目往往容易被投资者忽视,但其却潜藏着明股实债、盈利调节等风险。 少数股东权益是合并资产负债表的净资产中属于少数股东的部分,从2017年至今,由于房企合作开发、小股操盘或在项目中引入投资方的现象增多,少数股东权益普遍增长。少数股东权益若占比过大,在项目盈利分配时,少数股东就能按权益比例分走不少利润,从而影响公司股东净利。 有机构统计,自2024年起房地产市场下行,利润空间被压缩,但少数股东在部分项目中,受权益保障机制或合作协议的保护,其利润分配相对稳定,公司股东应占利润降幅更大,2024年上半年,71家内房股少数股东合计分走利润95.46亿元,而当期这71家房企的净利润总和为-655.97亿元。多家房企在经营亏损的情况下,少数股东依然取得了正收益。 从今年中期绿城的利润去向来看,少数股东也拿走了上市公司大部分的溢利。 不过,在中期业绩会上,绿城中国执行董事、执行总裁耿忠强在谈到股东应占利润大幅下滑时,则归因于计提相关资产减值损失。他表示,上半年公司积极推动长库存去化,中期计提相关资产减值损失19.33亿元。 这确实也是许多房企近年来利润表现不佳的重要原因之一。针对未来会否还有大金额减值,耿忠强则回应称,具体数字很难预估,因为市场环境会变,公司自身的经营策略也会做适时调整,相信长库存减值压力是每一家房企都不可回避的难题。责任编辑:刘万里 SF014

暴跌90%,“换帅”后绿城中国创下19年来最低中期净利
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