2025-09-05 03:57:54 2,065次浏览

8月29日,新城控股(601155.SH)发布半年度报告,期内,公司实现营业收入221.00亿元,较上年同期下降34.82%;实现归属于上市公司股东的净利润8.95亿元,较上年同期下降32.11%。 短期资金继续承压。期内,新城控股一年内到期债务为135.50亿元,此外应付账款规模389.77亿元。其旗下商业综合体吾悦广场未融资部分的估值约149.72亿元,以目前平均50%的融资率,可获取融资额约为75亿元,这将是新城控股未来最重要的潜在融资空间。 对应付资金压力,新城控股还提到,继续加强与主要建造商和供应商的沟通,友好协商妥善安排付款金额、进度及方式,确保各项目施工有序进行。 短期内仍有偿债压力 偿债仍是新城控股目前最重要的工作之一。 截至6月底,新城控股合并口径有息债务余额为 522.76亿元,较期初的536.50亿元下降2.56%。其中,一年内到期债务为135.50亿元(含46.74亿元美元债),一年以上债务为387.26亿元。 就在手现金看,新城控股仍存资金缺口,短期内仍有偿债压力。截至6月底,新城控股拥有货币资金为 91.83亿元,较年初的102.96亿元下降约10.81%。其中,受限货币资金为 32.01亿元(主要用于担保、监管账户等),可自由动用资金约59.82亿元。 新城控股面临的另一个压力是经营性负债较高。除了金融性债务,公司的应付账款规模389.77亿元,较期初的452.68亿元下降62.91亿元,这部分主要是欠供应商和工程方的款项。 应收账款是新城控股去年年度报告审计机构给出“非标准审计意见”的原因之一,在今年的半年度报告中其解释,继续加强与主要建造商和供应商的沟通,友好协商妥善安排付款金额、进度及方式,确保各项目施工有序进行。 面对多重资金压力,新城控股选择优先保障公开市场债务。2025年上半年,新城控股已偿还境内外公开市场债券10.67亿元。 吾悦广场还有多少融资空间? 期内,新城控股筹资活动现金流净额为 -22.11亿元,较去年同期的-34.25亿元有所改善,表明偿债压力略有缓解。 在新城控股应对债务压力的过程中,旗下城市综合体吾悦广场成为了最重要现金来源。上半年,商业运营总收入为69.44亿元,同比增长11.8%;物业出租及管理业务毛利45.73亿元,占公司总毛利的77.06%。 新城控股在半年度报告中表示,进一步巩固公司商业运营管理的优势地位,提升公司商业运营总收入,作为有息负债本息偿还的重要来源。在今年5月召开的股东大会上,董事长王晓松即对外表示,商业变成整个公司的基本盘和未来发展的基石。 吾悦广场融资是新城控股获取现金的另一个重要来源。合并资产报表中,截至6月底,投资性房地产1214.99亿元,较期初的1214.29亿元增加7000万元。其中,受限的投资性房地产为1065.27亿元,较期初增加40.34亿元,受限原因则是抵押融资。 推算可知,未融资的约149.72亿元,以目前平均50%的融资率,可获取融资额约为75亿元,这将是新城控股未来最重要的潜在融资空间。 据悉,今年以来,新城控股依靠吾悦广场做了多个融资动作,除了经营性物业贷之外,正在推进公募 REITs、持有型不动产ABS、PRE-REITs等多层级 REITs 产品。 8月,新城控股发行一笔规模为10亿元的中期票据,获得中债增全额担保;以持有型吾悦广场发行的不动产资产支持专项计划(ABS)获批,发行规模为10.64亿元。 截至6月底,新城控股在141个城市布局205座吾悦广场,已开业及委托管理在营数量174座,开业面积1608.14万平方米,出租率97.81%;吾悦广场客流总量达9.5亿人次,同比增长16.0%;总销售额超515亿元(不含车辆销售),同比增长16.5%。 销售下降导致经营活动现金流净额降幅超86% 过去很长一段时间,房地产开发业务的销售是房企们最主要的现金来源,但市场下行背景下,房企资金承压,部分房企暂停扩张以去库存为主,新城控股就是其中之一。 1-6月,新城控股实现合同销售金额103.30亿元,同比下滑56.15%;合同销售面积133.50万平方米,同比下降59.08%。期内,全口径资金回笼118.84亿元,回款率达到115.05%。 销售下滑直接导致经营活动现金流下降。合并现金流量表显示,经营活动产生的现金流量净额仅为2.86亿元,同比下降86.31%。管理层解释系“本报告期内房地产项目签约额减少,导致经营活动现金流入下降”。 实控人回归后,新城控股还采取多个举措,以从开发业务中获取现金,包括提高以房抵债的力度;利用土地收储政策,采用多种方式盘活存量资产;上半年依靠处置子公司及其他营业单位收到5.06亿元的现金净额。 期内,公司共实现36个子项目竣工交付,竣工面积为277.65万平方米(含合联营项目)。期末,共有158个子项目在建,总建筑面积达1748.47万平方米(含合联营项目);公司已售未结转面积达到1,179.19万平方米(含合联营项目)。 为应对开发业务的下滑,战略上,新城控股向“轻资产”转型。2025年上半年,新城建管新增签约面积超305万平方米,累计管理项目115个,其中商业综合体管理项目65个。 此外,实控人回归还推动了组织架构调整,合并多个区域公司,削减管理成本。利润表显示,管理费用从上年同期的13.25亿元降至12.88亿元,销售费用从16.17亿元降至9.71亿元。

新城控股:一年内到期债务135亿元,吾悦广场未融资部分估值149.72亿元
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