2025-09-07 11:44:30 2,315次浏览

在房地产市场调整之际,中国金茂走出独立行情。 2025年上半年公司营收利润双增长,实现534亿元的签约销售金额,成功跻身行业TOP10。并且保持了20%的销售增速,在TOP10中增幅保持第一。 8月26日,中国金茂发布2025年中期业绩报告。上半年公司实现营业收入251亿,同比增长13.34%;实现归母净利润10.9亿(剔除投资物业公平值损益后11.23亿),同比增长7.93%。 从目前来看,中国金茂正在经历竞争力全面提升,在品牌竞争力和聚焦核心城市战略影响下,公司增长周期已经开启。(中国金茂管理层在业绩发布会上) 金茂进入收获期 根据Wind数据,目前104家披露半年业绩数据的内房企业,营收及净利润均保持增长的公司仅有20家,其中收入规模超过100亿的大型房企仅3家。在行业陷入调整之际,中国金茂率先走出独立行情。 从销售端来看,上半年房地产行业整体仍处在调整阶段,新建商品房销售额同比下降5.5%,TOP10房企规模下降约14%,中国金茂则逆势增长20%,成功跻身行业TOP10,增幅在TOP10房企中排第一。 值得注意的是,上半年金茂的整体毛利率达到16.2%,相比2024年提升了1.6个百分点。虽距离历史高位仍有一段距离,但是盈利能力提升的趋势已经开始显现。 一方面,存量项目的持续去化,中国金茂毛利承压的局面将逐渐缓解;另一方面,公司运营效率大幅提升,叠加极致的费用管控,净利率的持续提升只是时间问题。 根据管理层的披露,公司成立了费用管控专班,经过两年的组织架构调整,管理单位从43 个降到了20 个。2024 年管理费用同比下降了15.9%,2025 年在上年的基础上又压降了5%。上半年销售费用同比下降了15%,财务费用也在下降。 中国金茂在融资端本来就具有优势,近几年持续优化负债结构,降低短期负债境外负债,增加长期负债及境内负债占比,上半年新增融资成本已经降至2.7%。融资成本的下降一定程度上也推升了净利率。 金茂为什么能够穿越周期? 中国金茂为什么可以穿越周期,直接原因是公司在投资上聚焦核心区域。 从2022年起,中国金茂在拿地上回归一二线,明确将核心城市核心地段作为投资主线。房地产市场进入深度调整周期后,区域之间分化加剧,一、二线城市凭借经济韧性、持续的人口流入以及更完善的政策工具箱,成为更具备抗周期属性的区域。 2024年中国金茂主要集中在北京、上海、天津等一、二线城市补仓。今年上半年获取了16个项目,均位于北京、上海、杭州、成都等核心城市。 中国金茂优中选优的投资策略正在收到丰厚的回报,管理层披露,2024 年下半年到 2025 年上半年获取的地块在利润率上拥有有显著优势。与投资阶段可研指标相较,上半年销量兑现率达到了132%,销售价格达到了104%,新项目平均毛利率接近20%。可以明显看到,中国金茂的整体经营和盈利能力都在实现结构性的提升。 管理层透露,下半年目标是经营性现金流回正周期缩短到10个月,更加快速地实现资金的再投入再生产,实现自我造血,进而实现盈利能力的继续提升。 随着优质项目的上市,公司正逐渐进入高去化率高溢价-现金流回正周期缩短-新获取优质项目-盈利能力提升的正向循环。 中国金茂之所以能够完成上述布局和转变,核心原因在于其品牌竞争力和高端产品基因。 在地产行业,金茂府一直是高端科技住宅与高端社区的代名词,这一产品线经过十多年的打磨,从金茂府1.0 进化到金茂府3.0,在消费者心目中树立了牢固的品牌形象。2024年公司进行住宅产品全线升级,推出“金玉满堂”产品线。2024年以来获取的新项目,开盘平均去化率达81%,很多项目在所在城市创造了现象级的热销事件。 从某种程度来说,高端产品线与核心城市、核心区域相辅相成。高端产品储备和品牌力使得金茂能够实现聚焦核心城市的发展战略,聚焦核心城市又使得公司化了资产结构,提升了盈利能力,得以进一步聚焦产品品质,提升公司品牌形象。 市场分化加剧 头部房企迎来机遇 房地产行业正在经历深刻的格局重塑,城市和房企之间分化持续加剧,集中度提升成为大势所趋。 根据公开数据,2025年上半年TOP10房企销售额占比达到48.7%,较2024年同期提升0.5个百分点;TOP20和TOP50房企销售额占比分别为64.8%和85.5%,较去年同期分别提升0.8和0.2个百分点。 从城市维度来看,核心城市土地市场持续火热,三四线城市则去化艰难。从企业维度来看,头部房企不管是拿地还是销售都占据优势。 更重要的是,城市项目和房企之间的分化在持续加剧,同一城市同一地段,不同的产品表现差异很大,对房企的操盘能力提出了很大要求。另一方面,消费者对交付安全和品质的追求,进一步推动资源向高能级城市优质项目集中,加速了行业洗牌。 而在这个过程中,拥有竞争优势的头部房企正在脱颖而出,成为这一轮洗牌中的获益者。 从中国金茂自身来看,截止2025年的6月末,公司总土储为2700万平方米,足够支撑未来两年左右的开发。从土储结构来看,一二线城市占到88%,短期业绩有足够的支撑。 从去化速度、现金流回正周期、新增地块毛利率水平、费用控制等方面全面衡量,中国金茂正在经历竞争力的提升。 事实上,2025年是中国金茂从“活下来”向“活得好”转变的关键节点。管理层在业绩说明会上提到,公司将会利用这两三年的时间,对报表质量进行根本性的提升,未来公司整体的业绩应该是一个稳中有升的态势。花旗银行在报告中也认为,中国金茂将在2025至2027年开启增长周期。

中国金茂开启增长周期:TOP10房企中销售增速排第一 盈利能力提升
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